Amendement n° 1593

Pourquoi cet amendement, selon son exposé sommaire

Cet amendement reprend la version initiale de l’article présenté en conseil des ministres et le complète d’une version retravaillée des mesures de la proposition de loi « visant à lutter contre la disparition des terres agricoles et à renforcer la régulation des prix du foncier agricole » (n°805), adoptée en première lecture à la quasi-unanimité à l’Assemblée nationale en mars 2025. Cet amendement a pour objectif de limiter le contournement de la Safer par le démembrement de propriété et de freiner le phénomène dit de consommation masquée, c’est-à-dire la disparition de l’usage agricole de terres lors de leur vente associée à du bâti. L’accès au foncier agricole se trouve ainsi concurrencé par des usages de loisirs, au détriment des enjeux de souveraineté alimentaire. I.- Découpage des terres agricoles et des terrains d’agrément entourant un bâti pour préserver l’usage agricole des terres, sous condition de non-contiguïté des biens préemptables et des biens non préemptables La première disposition vise à renforcer le mécanisme de la préemption partielle. La possibilité pour la SAFER d’exercer une préemption partielle a été introduite en 2014 afin qu’elle puisse intervenir sur la partie agricole en cas de vente de biens mixtes et ainsi permettre la reprise de biens utiles au maintien ou au développement d’exploitations. En pratique, l’exercice du la préemption partielle montre des limites : le mécanisme laisse peu de marges de négociation au propriétaire, comme à la SAFER, pour construire des solutions patrimoniales et agricoles adaptées. De plus, lorsqu’il lui est demandé de préempter l’ensemble des biens (c’est à dire dans 82 % des cas), la SAFER est contrainte à renoncer, dans 60 % des cas, en raison de son incapacité à trouver un repreneur ou à former un projet aux prix demandés. Cet amendement vise dans ce contexte à exiger des notaires instrumentaires des projets de vente à effectuer deux déclarations d’intentions d’aliéner séparées pour les biens préemptables d’une part, et les biens non préemptables de l’autre, lorsque les deux types de biens sont physiquement distants sur le terrain, donc non contigus. Ainsi le bien non préemptable ne risque aucune perte de valeur puisqu’il reste entouré de sa surface non construite, et la SAFER peut préempter directement les biens à usage ou vocation agricole par le mécanisme classique de préemption visé à l’article L. 143-1. La diligence du notaire vise à un découpage cohérent des biens mixtes dès la vente, permettant à la fois au vendeur de mener à bien une cession de biens immobiliers, et à la SAFER de se positionner sur les terres afin de préserver leur usage agricole. En sécurisant l’obligation, sous condition de discontinuité, de séparer foncier et bâti, cette disposition favorise la transmission et l’installation agricoles et réduit le risque de morcellement improductif sans pour autant léser le vendeur. II.- Allongement de la durée pendant laquelle la SAFER peut intervenir sur la préemption de bâtiments à vocation agricole La deuxième disposition vise à passer de cinq à dix le nombre d’années pendant lesquelles la SAFER peut intervenir sur la préemption de bâtiments à vocation agricole. Par cohérence, le 2° prévoit que la révision de prix ne peut intervenir en cas de changement de destination des biens, à l’exception du cas où ce changement de destination été effectué au cours des dix années en violation des règles d’urbanisme applicables. Cette disposition a pour objet de préserver des ressources foncières et bâties nécessaires (logement, points de vente à la ferme, bâtiments d’exploitation) afin de faciliter leur reprise par de nouveaux porteurs de projet. Dans un contexte où une part importante des exploitants actuels quittera la profession dans les dix prochaines années, la mobilisation des bâtiments existants constitue un levier majeur pour accompagner les installations, limiter la consommation d’espaces naturels et préserver l’activité agricole, en particulier dans les territoires soumis à une forte concurrence des usages. III. - Reprise du texte initial présenté en conseil des ministres : permettre à la SAFER d’intervenir plus largement en cas de démembrement de propriété Cette disposition étend la capacité d’intervention des SAFER à intervenir sur le marché immobilier rural, et plus précisément sur les ventes en démembrement de propriété, afin de limiter le mitage des terres agricoles constaté dans certains territoires et qui est préjudiciable tant au potentiel productif qu’au renouvellement des générations en agriculture. La mesure vise à permettre à la SAFER de préempter un bien y compris dans la situation où le vendeur cède uniquement la nue-propriété d’un bien et conserve pour lui l’usufruit, lorsque la durée d’usufruit restante n’excède pas cinq ans (contre deux ans aujourd’hui). Elle figure dans le PJL et a été votée en CAE. IV – Consolidation de la hiérarchie des droits de préemption entre preneur en place et SAFER Par une jurisprudence récente (Cass., 3e civ., 2 avril 2026, n° 15-23.410, publié au Bulletin) rendue sur les conditions d’exercice du droit de préemption du fermier au regard de sa situation au titre du contrôle des structures, la Cour de cassation a abandonné sa ligne antérieure qui exigeait que le preneur exploite régulièrement, au regard du contrôle des structures, le bien loué pour écarter le droit de préemption de la SAFER. Elle obligeait ainsi, auparavant, le locataire à exploiter régulièrement le bien loué. A défaut, la SAFER avait la possibilité d’intervenir à la vente du bien. Pour rétablir et consolider la hiérarchie des droits de préemption entre preneur en place, qui doit être un exploitant mettant effectivement en valeur le bien, et par là même lutter contre le risque de conclusion de baux de complaisance ou fictifs visant à écarter l’exercice, par la SAFER, de son droit de préemption, il est proposé de poser clairement les conditions à remplir par le preneur pour écarter le droit de préemption de la SAFER. Il s’agit de clarifier sur les conditions du bénéfice du droit de préemption du preneur à bail rural, qui prime celui de la SAFER, par une modification de l’article L. 143-6 du code rural et de la pêche maritime. V – Instauration d’un droit de visite au profit de la SAFER Cette disposition a pour objet de permettre à la SAFER de visiter un bien avant d’exercer son droit de préemption. La désignation des biens souvent sommaire, ne suffit pas à leur appréciation. Ce droit de visiter permettrait à la SAFER, avec l’appui des commissaires du gouvernement, de réaliser une évaluation plus fine des biens mis sur le marché et renforcerait ainsi son expertise et sa capacité d’intervention. Les conditions sont inspirées de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme.