Mesdames, Messieurs,
Depuis le 1er janvier 2025, une nouvelle
étape d'application du calendrier de décence
énergétique est devenue effective. En application de la loi du 22
août 2021 dite « Climat et résilience »,
cette étape porte interdiction de location des passoires thermiques dont
le diagnostic de performance énergétique (DPE) possède la
note G. Cette interdiction se déclinera ensuite pour les logements
classés F en 2028 et E en 2034.
Or, en amont de ce jalon, de nombreuses in …Lire l'exposé complet
Mesdames, Messieurs,
Depuis le 1er janvier 2025, une nouvelle
étape d'application du calendrier de décence
énergétique est devenue effective. En application de la loi du 22
août 2021 dite « Climat et résilience »,
cette étape porte interdiction de location des passoires thermiques dont
le diagnostic de performance énergétique (DPE) possède la
note G. Cette interdiction se déclinera ensuite pour les logements
classés F en 2028 et E en 2034.
Or, en amont de ce jalon, de nombreuses interrogations
ont été soulevées quant aux modalités
d'entrée en vigueur de cette interdiction, avec la crainte d'une sortie
sèche de 600 000 logements locatifs (sur un total de 2 millions de
logements classés G en France).
La présente proposition de loi n'entend pas
reporter de telles obligations mais compléter et clarifier leur
application afin de préserver les droits des locataires et des
propriétaires bailleurs tout en contribuant aux objectifs nationaux de
rénovation du bâti.
En effet, le droit existant manque de clarté
à plusieurs égards, ce qui pourrait aboutir à un nombre
élevé de contentieux, voire au retrait du marché de
nombreux logements.
Le droit actuel reste également muet pour les
logements situés en copropriété (environs 250 000),
pour lesquels le respect des niveaux de performance énergétiques
attendus peut être subordonné à la réalisation de
travaux dans les parties communes. Ce constat avait déjà
été réalisé en 2023 par la commission
d'enquête sénatoriale relative à l'efficacité des
politiques publiques en matière de rénovation
énergétique, qui formulait des propositions afin d'inciter les
copropriétaires à se mobiliser collectivement. En 2024, une
seconde commission d'enquête sénatoriale relative à la
paupérisation des copropriétés immobilières,
constatant qu'un tiers d'entre elles sont qualifiées de passoires
thermiques, portait des propositions afin d'améliorer leur
fonctionnement et d'amplifier leurs rénovations.
Par ailleurs, le droit actuel ne précise pas la
temporalité d'application de ces obligations dans les relations entre
locataires et propriétaires.
Ainsi, l'article 1er de cette
proposition de loi clarifie les obligations de mise en
conformité énergétique des logements mis en location et
les conditions dans lesquelles le respect de ces obligations sont
satisfaites.
Premièrement, il précise qu'après
l'entrée en vigueur de l'obligation de décence
énergétique, cette obligation ne porte que sur les contrats
nouvellement conclus. Pour les contrats en cours, l'interdiction s'appliquerait
au terme de la tacite reconduction ou du renouvellement du bail.
Deuxièmement, l'article 1er exclut le
propriétaire bailleur de l'interdiction de mise en location s'il a
réalisé tous les travaux de rénovation techniquement et
juridiquement possibles. Il doit pouvoir l'attester.
Troisièmement, dans le cadre des
copropriétés, l'obligation de décence
énergétique est suspendue en cas de refus de travaux par
l'assemblée générale ou le temps de la réalisation
des travaux lorsque le syndic de copropriété a signé un
contrat de maîtrise d'oeuvre. Cette dernière condition est
étendue aux monopropriétés.
Enfin, dans le cadre de la relation entre locataire et
propriétaire, l'article 1er précise certaines
situations spécifiques afin d'apporter davantage de
sécurité juridique. D'une part, il renforce les droits des
locataires en précisant que la minoration de loyer applicable avant
l'exécution des travaux de rénovation doit être
proportionnée au préjudice subi. D'autre part, il sécurise
le propriétaire si le locataire fait obstacle à la mise en
conformité du bien locatif. Dans ce cas, le locataire ne pourra se
prévaloir de la possibilité de saisir le juge aux fins d'engager
la responsabilité de son bailleur.
L'article 2 complète la
démarche en demandant un rapport sur l'opportunité de modifier la
méthode de calcul du DPE - qui ne tient actuellement compte que du
coût financier lié au chauffage - pour y intégrer la notion
de « confort d'été ».
