Depuis plusieurs décennies, la France est
confrontée à une dévitalisation progressive des
territoires ruraux dont témoignent un vaste parc de friches et un
patrimoine bâti rural dégradé, voire en ruine :
anciennes écoles, gares, postes, bâtis agricoles, manufactures
ainsi que des habitations dégradées, souvent laissées
vacantes. Cette situation va à l'encontre des enjeux
d'attractivité et de revitalisation locale, de sobriété
foncière et de conservation du bâti rural qui font
l'identité des bour …Lire l'exposé complet
Depuis plusieurs décennies, la France est
confrontée à une dévitalisation progressive des
territoires ruraux dont témoignent un vaste parc de friches et un
patrimoine bâti rural dégradé, voire en ruine :
anciennes écoles, gares, postes, bâtis agricoles, manufactures
ainsi que des habitations dégradées, souvent laissées
vacantes. Cette situation va à l'encontre des enjeux
d'attractivité et de revitalisation locale, de sobriété
foncière et de conservation du bâti rural qui font
l'identité des bourgs et villages de notre pays.
La présente proposition de loi vise à se
donner les moyens d'une remobilisation du bâti rural et à envoyer
un signe concret d'appui à nos territoires les plus ruraux, leurs
élus et leurs habitants.
Les communes rurales ne disposent pas des moyens
suffisants pour prendre en charge la complexité et le coût des
réhabilitations des bâtiments anciens. D'autant que ces projets
nécessitent souvent une approche intégrée : les
élus sont amenés à repenser l'aménagement et
l'accessibilité de leur centre pour améliorer les conditions
d'habitabilité et le cadre de vie. De petites études urbaines
sont ainsi nécessaires pour :
- lever les contraintes liées à la
topographie ou à la structure du bourg ou du village (étroitesse
des rues, manque d'accessibilité, faible ensoleillement, manque
d'espaces extérieurs...) ;
- trouver l'équilibre entre les aspirations et les
besoins des habitants, modernisation du bâti existant et
préservation de ses caractéristiques et matériaux.
Par ailleurs, trouver des acteurs pour réaliser de
petites opérations en centre-bourg ou centre-village est devenu une
mission presque impossible : les promoteurs privés n'interviennent
pas faute de rentabilité, ni les bailleurs sociaux, faute de subvention
pour financer des logements locatifs sociaux. Seule reste rentable la
construction d'habitat individuel standardisé en
périphérie des bourgs.
Or, les outils ad hoc en faveur de la
rénovation du bâti rural en coeur de bourg, véritable enjeu
pour les territoires ruraux, sont quasi inexistants en dehors des dispositifs
qui fonctionnent sous forme d'appel à projets dans le cadre des
programmes de type « village d'avenir »,
« petites villes de demain » ou encore
« action coeur de ville », dont la
pérennité n'est d'ailleurs pas garantie au-delà de 2027.
Ces outils ont certes permis de mettre en mouvement des élus, de
favoriser la réflexion locale et de bénéficier d'un
accompagnement en ingénierie. L'appui d'agents de développement
compétents, la diffusion de méthodes et l'acculturation des
élus aux logiques de projets sont des acquis importants.
Il faut pourtant être lucide : sans leviers
financiers clairement identifiés et structurants, ces dispositifs
peinent à faire la différence sur le terrain. Et trop de communes
restent exclues de ces dispositifs. Cela pose une vraie question
d'équité territoriale : que reste-t-il pour les autres
communes ? Si elles ne bénéficient ni de crédits
particuliers ni de priorité dans les enveloppes actuelles, elles sont de
fait reléguées, renforçant le sentiment d'abandon
déjà présent.
Les opérations de revitalisation des bourgs et
villages devraient être pensées comme de véritables
opérations d'aménagement, en particulier dans les centres
anciens, avec un aménageur, un portage foncier, un bilan
d'aménagement et le financement assumé d'un déficit
d'aménagement, comme cela se pratique dans les zones urbaines
tendues.
Or, l'État ne finance pas aujourd'hui les
résultats d'aménageurs dans ces opérations rurales. Cela
limite fortement l'ambition en matière d'habitabilité, notion qui
devrait pourtant être au coeur des stratégies de revitalisation.
Améliorer la qualité de vie, réhabiliter des logements
attractifs, ramener des jeunes actifs dans les centres anciens, c'est ainsi que
l'on régénère la population locale, que l'on stimule le
commerce et réanime les bourgs. En somme, l'enjeu est autant social
qu'économique et justifierait une implication bien plus forte de
l'État.
Dans cette perspective, les auteurs de la proposition de
loi souhaitent créer les conditions permettant d'impulser la
reconquête du bâti rural en apportant un soutien spécifique
aux communes rurales et aux populations.
Cette proposition de loi vise à créer, pour
une durée de 6 ans, un fonds pour le bâti rural
spécifiquement fléché vers les zones rurales et les
petites centralités (article 1er) pour impulser une
réappropriation des bâtiments anciens par les communes et leurs
habitants.
Cette proposition s'inscrit parfaitement dans le plan
France ruralités 2025 qui prévoit un axe prioritaire de
réhabilitation de l'habitat en milieu rural et de lutte contre la
vacance des logements, dénué à ce jour de dispositif
d'accompagnement réellement dédié.
Il est proposé un pilotage du dispositif par
l'Agence nationale de cohésion des territoires (ANCT).
L'objectif est d'instaurer un dispositif d'aide directe aux élus
et habitants des territoires les plus ruraux qui sont restés en dehors
des appels à projets qui profitent aux communes les plus
outillées pour y répondre. C'est aussi l'occasion pour
l'ANCT de renforcer son action auprès des territoires les plus ruraux,
en reconnaissant et matérialisant le besoin d'accompagnement pour la
conception et l'exécution des projets.
Le fonds a pour mission d'accompagner la
réhabilitation ou la conversion du bâti rural ainsi que des
travaux de requalification des espaces rendus nécessaires par le projet.
Il apporte une aide financière directe en deux temps : en phase
amont pour mener les études et concevoir le projet, puis en phase
d'exécution. L'aide est de droit pour tout projet éligible
lorsqu'il est accompagné par un Établissement public foncier
(EPF) (d'État ou local), un architecte ou une ingénierie publique
de type Conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (CAUE) ou
Agence technique départementale (ATD).
Le conseil d'administration de l'ANCT définit la
nature des projets éligibles, la grille des aides financières,
les conditions et modalités de leur versement.
Cette proposition répond à un objectif
d'aménagement et d'égalité entre les territoires en
favorisant la réhabilitation du bâti rural existant.
L'attention sera portée aux territoires en déprise ou
excentrés. Les auteurs souhaitent un dispositif simple et
lisible et une évaluation chaque année par l'ANCT pour, au
besoin, procéder à des ajustements.
Le fonds octroie également une aide
à l'acquisition immobilière dans les communes en déprise
démographique dont les contours s'appuient sur l'initiative
portée par le département de la Haute-Vienne depuis
janvier 2025 (article 2). Il s'agit d'une aide forfaitaire pour
tout primo-accédant qui acquiert un bien vacant depuis plus d'un an pour
le rénover et l'occuper à titre de résidence principale.
L'aide est modulée en fonction de la composition du ménage.
L'objectif est de permettre aux communes rurales en déprise
démographique de mener une politique attractive en matière
d'habitat privé, de rénovation du bâti rural et de lutte
contre la vacance des logements de leur centre.
Pour encourager les matériaux locaux et
circuits courts, cette aide est majorée de 40 % en cas de
recours à des matériaux biosourcés et
géosourcés pour les travaux de rénovation.
Le financement de ce fonds repose sur le principe d'une
péréquation horizontale : il est assuré par
l'affectation d'une partie du produit d'une nouvelle taxe additionnelle
sur les terrains constructibles non bâtis (article 3)
instituée dans les zones tendues par les communes ou les
établissements publics à fiscalité propre.
La trajectoire de lutte contre l'artificialisation
suppose de lutter contre la rétention foncière et de remobiliser
le bâti existant, particulièrement dans les zones les plus
rurales.
Il est proposé de créer une taxe
additionnelle de 0,5 % appliquée par les communes et
Établissements publics de coopération intercommunale (EPCI)
à fiscalité propre aux terrains constructibles non bâtis.
Cette taxe repose sur la valeur vénale, mieux adaptée que la
valeur cadastrale pour mesurer la valeur réelle des terrains.
Afin de ne pas pénaliser les propriétaires
qui engagent un projet, la taxe n'est pas due dès lors que les travaux
commencent effectivement. Afin de ne pas pénaliser les EPF ou les
Établissements publics fonciers locaux (EPFL), ils seront
également exemptés de la taxe.
Le produit de cette taxe est dédié aux
politiques locales menées par les collectivités en faveur de la
sobriété foncière (requalification, recyclage urbain,
ingénierie foncière, mobilisation des friches) ainsi qu'au fonds
de mobilisation du bâti rural visé à l'article
1er.
L'objectif est d'une part de disposer d'une
fiscalité pour encourager l'utilisation du foncier déjà
urbanisable et d'autre part de proposer un outil de solidarité
horizontale en faveur de la remobilisation du bâti rural et pallier les
inégalités de capacités contributives.
Pour mener les actions d'acquisition et de portage
foncier qui seront nécessaires, les élus pourront
s'appuyer sur les Établissements publics fonciers d'État ou
locaux dont il est proposé de renforcer le rôle
d'accompagnement des communes rurales pour monter et porter des projets de
rénovation du bâti (article 4).
